Location longue durée Airbnb : avantages & inconvénients
Revenus stables
Des loyers mensuels réguliers, sans la volatilité de la location saisonnière.
Moins de gestion
Moins de turnover, moins de ménages et moins de communication quotidienne.
Frais réduits
Commissions Airbnb dégressives et économies sur le ménage et les fournitures.
Clientèle sérieuse
Professionnels, étudiants et expatriés prennent généralement soin du logement.
Moins rentable
Les tarifs journaliers sont plus bas qu’en location saisonnière, impactant le rendement.
Moins flexible
Difficile de récupérer le logement rapidement ou de changer de stratégie locative.
Dépendance locataire
Un seul locataire : risque d’impayés ou perte de revenus en cas de départ imprévu.
Usure accrue
Le mobilier et les équipements s’usent plus vite qu’avec de courts séjours.
La location longue durée sur Airbnb séduit de plus en plus de propriétaires à Lyon. Entre stabilité des revenus et réduction des contraintes de gestion, ce modèle attire ceux qui souhaitent allier rentabilité et simplicité. Pourtant, il n’est pas exempt de limites, notamment face à la concurrence de la location saisonnière ou des baux traditionnels. Chez Certys, cabinet spécialisé en investissement immobilier à Lyon, nous avons analysé les avantages, inconvénients et perspectives de la location longue durée Airbnb. Dans cet article, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer, ainsi que nos conseils d’experts pour optimiser votre stratégie locative.
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Qu’est-ce que la location longue durée sur Airbnb ?
La location longue durée sur Airbnb désigne tout séjour réservé pour 28 nuits minimum. Contrairement à la location saisonnière classique, qui privilégie les courts séjours de quelques jours à quelques semaines, cette formule vise une clientèle plus stable. Sur la plateforme, Airbnb adapte automatiquement les tarifs et applique des réductions spécifiques aux réservations longue durée, ce qui incite propriétaires et voyageurs à opter pour ce modèle.
À Lyon, cette pratique se développe fortement. La ville attire des étudiants internationaux, des professionnels en mission temporaire, ainsi que des expatriés, tous en quête d’un logement flexible et bien équipé. Ce mode d’hébergement s’inscrit aussi dans un contexte réglementaire où les restrictions sur les locations touristiques poussent certains propriétaires à se tourner vers des séjours plus longs.
Avantages de la location longue durée Airbnb à Lyon
Rentabilité stable et prévisible
Contrairement à la location saisonnière où les revenus fluctuent selon la saison, la location longue durée permet de sécuriser des loyers mensuels réguliers. À Lyon, un T2 bien situé peut générer en moyenne 1 000 à 1 300 € par mois sur Airbnb en longue durée, contre des revenus plus variables en court séjour. Cette régularité séduit particulièrement les investisseurs recherchant une vision claire de leur trésorerie et une rentabilité stable, même en période creuse.
Moins de contraintes de gestion
Avec des séjours de plusieurs mois, le propriétaire réduit considérablement le turnover des voyageurs. Cela signifie moins de check-in, moins de ménages fréquents et une diminution des petites tâches administratives. La communication avec le locataire est également simplifiée : une seule relation sur plusieurs mois, contre des dizaines d’échanges avec des voyageurs de passage. Résultat : une gestion allégée qui libère du temps au quotidien.
Réduction des frais de service
Airbnb applique des commissions dégressives pour les séjours longue durée. Sur une location mensuelle, les frais de service pour le propriétaire sont réduits, ce qui améliore la rentabilité nette. De plus, les frais annexes (ménage, consommables, linge) sont beaucoup moins fréquents. Pour un logement loué six mois d’affilée, l’économie peut représenter plusieurs centaines d’euros comparé à la gestion d’une rotation hebdomadaire de voyageurs.
Clientèle fidèle et sérieuse
Les locataires longue durée sont généralement des étudiants en échange universitaire, des salariés en mobilité professionnelle, ou encore des familles en transition de logement. Ces profils recherchent un lieu stable, et ont tout intérêt à prendre soin du logement. Cette stabilité relationnelle permet de réduire les imprévus et d’instaurer une relation de confiance durable entre propriétaire et locataire.
Inconvénients de la location longue durée Airbnb
Rentabilité moindre qu’en saisonnière
La location saisonnière peut rapporter 30 à 50 % de plus par an sur un bien identique, surtout dans des quartiers touristiques comme le Vieux Lyon ou la Presqu’île. En longue durée, les tarifs journaliers baissent mécaniquement pour séduire les voyageurs, ce qui impacte le rendement global. Ainsi, un appartement qui peut générer 2 000 € par mois en court séjour se limitera souvent à 1 300 € en longue durée.
Flexibilité réduite pour le propriétaire
Louer en longue durée signifie bloquer son logement pour plusieurs mois. Le propriétaire ne peut plus facilement réserver son bien pour un usage personnel ou changer de stratégie locative rapidement. De plus, un préavis doit être respecté avant toute modification, ce qui réduit considérablement la liberté d’action par rapport à la location saisonnière.
Dépendance à un seul locataire
La rentabilité repose sur la fiabilité d’un unique locataire. En cas de départ prématuré ou d’impayés, la perte de revenus peut être brutale. De plus, si le locataire pose problème (dégradations, nuisances), la gestion devient plus complexe que dans une rotation rapide de voyageurs. Ce risque est particulièrement important en l’absence d’une sélection rigoureuse des candidats.
Usure du mobilier plus importante
Une occupation permanente entraîne une usure accélérée du mobilier et des équipements. Canapés, électroménagers et literie nécessitent des remplacements plus fréquents que dans une location saisonnière, où le logement connaît des périodes de repos. Sur plusieurs années, cette usure représente un surcoût non négligeable dans le budget du propriétaire.
Location longue durée Airbnb vs location traditionnelle : notre comparatif
Différences de rentabilité
À Lyon, une location traditionnelle vide génère en moyenne 10 à 15 €/m², tandis qu’une location longue durée Airbnb meublée peut atteindre 20 à 25 €/m². Même si la saisonnière reste plus rentable, Airbnb longue durée reste généralement plus intéressant qu’un bail classique. En revanche, il faut intégrer les frais de plateforme et d’entretien, ce qui réduit légèrement l’écart. Une simulation réalisée par Certys montre qu’un T2 de 40 m² à Part-Dieu peut rapporter 1 000 € en bail classique contre 1 250 € via Airbnb longue durée.
Aspects juridiques et fiscaux
La location Airbnb longue durée relève du statut de location meublée, donc imposée au régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les revenus sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec possibilité d’amortir le bien et le mobilier. En revanche, une location vide relève du régime foncier classique, souvent moins avantageux. Le propriétaire doit donc choisir le régime fiscal adapté, tout en respectant les obligations déclaratives.
Gestion et services inclus
La location traditionnelle implique une gestion stable mais avec peu de services inclus : assurance habitation classique, pas de ménage prévu. Airbnb offre une plateforme de réservation sécurisée, un système de paiement automatisé et des avis vérifiés. La contrepartie est une gestion plus active et la nécessité de proposer un logement totalement équipé. Chaque modèle s’adresse donc à des profils de propriétaires différents.
Réglementation de la location longue durée à Lyon
Cadre légal applicable
À Lyon, la réglementation encadre strictement les locations meublées, en particulier dans les arrondissements centraux. Toute transformation d’un logement en meublé de tourisme nécessite souvent une autorisation de changement d’usage. Bien que la location longue durée (28 nuits et plus) soit moins restrictive que la saisonnière, certaines règles locales continuent de s’appliquer, notamment pour éviter la spéculation immobilière.
Obligations du propriétaire
Le propriétaire doit fournir un logement respectant les diagnostics immobiliers obligatoires (électricité, gaz, DPE, amiante si applicable). Le logement doit aussi contenir les équipements minimums imposés par la loi : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc. De plus, une déclaration en mairie peut être requise selon le type de contrat.
Droits du locataire
Le locataire en longue durée bénéficie de protections renforcées, notamment contre l’expulsion sans préavis. Les contrats de location longue durée doivent préciser la durée, les charges et les obligations respectives. En cas de litige, le locataire peut se tourner vers la commission de conciliation ou engager une procédure judiciaire.
Conseils d’expert Certys pour optimiser votre location longue durée Airbnb
Comment fixer le bon prix
La fixation du tarif dépend de plusieurs critères : quartier, superficie, équipements, durée du séjour. À Lyon, un T2 à la Guillotière ne se valorise pas comme un T2 à Confluence. Certys recommande d’utiliser des outils comparatifs de marché (AirDNA, données Airbnb) et d’ajuster régulièrement en fonction de la demande. Le prix doit rester compétitif tout en couvrant vos charges et en maximisant votre rendement.
Sélectionner le bon locataire
La clé de la rentabilité repose sur la qualité du locataire choisi. Vérifiez systématiquement les justificatifs : contrat de travail, attestation de mission, ou certificat universitaire. Les avis laissés sur Airbnb constituent également un indicateur de fiabilité. Certys recommande un processus de validation en plusieurs étapes afin d’éviter les profils à risque.
Optimiser la fiscalité de votre investissement
Le statut LMNP permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété) et d’amortir le bien et le mobilier. Cela réduit fortement l’imposition des loyers perçus. L’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé est vivement conseillé pour maximiser ces avantages et éviter les erreurs déclaratives.
Alternative : le bail mobilité pour contourner les restrictions
Principe et fonctionnement
Créé en 2018, le bail mobilité est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, destiné aux étudiants, stagiaires et professionnels en mission. Il offre une grande flexibilité, sans dépôt de garantie obligatoire, et peut être conclu facilement par les propriétaires lyonnais souhaitant sécuriser des séjours de moyenne durée.
Avantages pour les propriétaires lyonnais
Le bail mobilité permet de contourner certaines restrictions locales, car il reste un bail classique reconnu par la loi. Il offre une sécurité juridique renforcée et réduit les risques liés aux impayés. En termes de rentabilité, il se situe entre la location longue durée Airbnb et la location traditionnelle, tout en restant plus flexible que les baux de 3 ans.
